AfA-Rechner
AfA-Rechner: Abschreibung der Neubau-Wohnung, Jahr für Jahr.
Eine Modellrechnung für geeignete Neubau-Mietwohnungen: Sonder-AfA nach § 7b und degressive AfA nach § 7 Abs. 5a EStG. Die Jahrestabelle zeigt Abschreibung und mögliche Steuerwirkung unter Ihren Annahmen.
Ihre Abschreibung berechnen
Tragen Sie Kaufpreis, Gebäudeanteil, Wohnfläche, Fertigstellungsmonat und Ihren Grenzsteuersatz ein. Die Tabelle zeigt die ersten zehn Jahre.
Baukosten 4.000 € je m²: unter der Grenze von 5.200 € je m².
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € | 12.600 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € | 12.285 € |
| 3 | 15.000 € | 13.538 € | 28.538 € | 11.986 € |
| 4 | 15.000 € | 12.861 € | 27.861 € | 11.701 € |
| 5 | – | 9.218 € | 9.218 € | 3.871 € |
| 6 | – | 8.757 € | 8.757 € | 3.678 € |
| 7 | – | 8.319 € | 8.319 € | 3.494 € |
| 8 | – | 7.903 € | 7.903 € | 3.319 € |
| 9 | – | 7.508 € | 7.508 € | 3.153 € |
| 10 | – | 7.132 € | 7.132 € | 2.996 € |
Nicht enthalten: Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Mieteinnahmen, Zinsen. Die Steuerersparnis ist Abschreibung mal Grenzsteuersatz und gilt, wenn sich der Verlust mit anderen Einkünften verrechnen lässt.
Grundlagen: BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025, § 7b EStG und § 7 EStG (Stand 09/2026). Ein Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
Rechtsgrundlagen im Einzelnen
- Sonderabschreibung: bis zu 5 % im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, ohne zeitanteilige Kürzung § 7b Abs. 1 EStG; BMF-Schreiben Rn. 61-63
- Baukostenobergrenze 5.200 € je m² (Bauantrag 2023 bis 2029); darüber entfällt die Sonder-AfA ganz § 7b Abs. 2 EStG; BMF-Schreiben Rn. 48
- Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche § 7b Abs. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 59-60
- Fläche für die Kostenprüfung: Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung, mit Neben- und Garagenflächen Wohnflächenverordnung; BMF-Schreiben Rn. 49-52
- Degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (Bau oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029) § 7 Abs. 5a EStG
- Lineare AfA für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023: 3 % im Jahr § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG
- Jahre 1 bis 4: Sonder-AfA und reguläre AfA parallel; ab Jahr 5 wird vom Restwert nach allen Abschreibungen weiter abgeschrieben § 7a Abs. 9 EStG; BMF-Schreiben Rn. 65-66, Beispiel 7c
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den neun Folgejahren § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 68
- Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG
- Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre: schädlich, wenn der Gewinn nicht steuerbar ist (dann Rückgängigmachung), sonst bei Weitervermietung unschädlich § 7b Abs. 4 EStG; § 23 EStG; BMF-Schreiben Rn. 71-73
- Nachträgliche Kosten, die die Obergrenze in den drei Folgejahren überschreiten, machen die Sonder-AfA rückgängig § 7b Abs. 4 EStG; BMF-Schreiben Rn. 77
- KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau: 297 private Selbstnutzer, 298 Vermieter und andere berechtigte Antragsteller; bis 100.000 €, mit QNG bis 150.000 € je Wohneinheit; Antrag über die Hausbank, vorbehaltlich Förderbedingungen und verfügbarer Bundesmittel KfW-Programme 297 und 298, Merkblatt
So wird gerechnet
Sonder-AfA (§ 7b)
Bei erfüllten Voraussetzungen bis zu 5 % jährlich im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den drei Folgejahren. Die Bemessungsgrundlage ist auf 4.000 € je m² begrenzt; die maßgeblichen Kosten dürfen 5.200 € je m² nicht übersteigen.
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)
Bei erfüllten Objekt- und Zeitvoraussetzungen 5 % vom jeweiligen Gebäude-Restwert. Im Jahr der Anschaffung oder Herstellung zeitanteilig. Grund und Boden bleibt außerhalb der Abschreibung.
Ab dem 5. Jahr
Es bleibt die degressive AfA vom Restwert nach allen bisherigen Abschreibungen (§ 7a Abs. 9 EStG).
Steuerersparnis
Die Tabelle multipliziert Abschreibung und eingegebenen Grenzsteuersatz als vereinfachtes Szenario. Die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrer Gesamtsituation ab und kann abweichen; Ihre Steuerberatung prüft die Anwendung.
Rechtsgrundlagen: § 7b EStG, § 7 Abs. 4 und 5a EStG, § 7a Abs. 9 EStG, BMF-Schreiben vom 21.05.2025. Stand September 2026. Keine Steuerberatung.
Wann die Sonder-AfA gilt
Für das aktuelle QNG-Fenster: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG sowie entgeltliche Wohnraumvermietung im Anschaffungs- oder Herstellungsjahr und den neun Folgejahren. Kosten- und weitere gesetzliche Voraussetzungen kommen hinzu; das Siegel allein reicht nicht.
KfW 40 ist der Energiestandard, QNG das Nachhaltigkeitssiegel. Für die Sonder-AfA und den höheren KfW-Kredit brauchen Sie beides. Mehr dazu auf KfW 40 QNG.
Fragen zum AfA-Rechner
Kurz beantwortet – Stand September 2026.
Ist das Ergebnis eine Steuerberatung?
Nein. Der Rechner zeigt die Regeln aus dem Gesetz und dem BMF-Schreiben. Ihre Steuer hängt von Ihrer Gesamtsituation ab; das prüft Ihr Steuerberater.
Warum weicht meine Rechnung ab?
Die Tabelle ist ein Modell. Abweichungen ergeben sich etwa aus Gebäudeanteil, Anschaffungszeitpunkt, Kostenabgrenzung oder Steuersatz. Die 4.000 € je m² begrenzen die Sonder-AfA-Bemessungsgrundlage; 5.200 € je m² sind die gesonderte Kostengrenze.
Gilt das auch für Selbstnutzer?
Für die selbst bewohnte Wohnung gelten die hier dargestellten vermietungsbezogenen Abschreibungen nicht. Passende Förderkredite können separat geprüft werden, siehe KfW-Rechner.
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