KfW 40 QNG
KfW 40 QNG: Neubau-Kapitalanlage verstehen.
Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel kann für Anleger Förderkredit und Sonderabschreibung ermöglichen. Dafür müssen die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sein. Wir zeigen die Unterschiede und bereiten die Objektunterlagen vor.
In einfachen Worten
Abschreibungen verteilen Gebäudekosten steuerlich über die Nutzungsdauer. Bei Vermietung können sie das steuerpflichtige Einkommen mindern. Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; die tatsächliche Steuerwirkung hängt von Ihrer persönlichen Situation ab.
Bei einem geeigneten Neubau können degressive AfA und die Sonder-AfA nach § 7b kombiniert werden. Beide haben eigene Voraussetzungen; QNG allein genügt nicht. Förderkredite können sowohl für Anleger als auch für private Selbstnutzer infrage kommen.
Was „KfW 40 QNG“ bedeutet
Zwei Nachweise in einem Begriff: Das Effizienzhaus 40 beschreibt den energetischen Standard – das Gebäude braucht höchstens 40 Prozent der Primärenergie eines vergleichbaren Referenzgebäudes. Das Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) bewertet darüber hinaus Nachhaltigkeit über den ganzen Lebenszyklus.
Der Energiestandard allein ist kein QNG-Nachweis. Für den höheren QNG-Kreditbetrag und das aktuelle QNG-Fenster der Sonder-AfA müssen weitere Voraussetzungen und Nachweise erfüllt sein.
Förderung: der höhere KfW-Kredit
Für förderfähigen klimafreundlichen Neubau sind in KfW 297/298 bis zu 100.000 € Kredit je Wohnung möglich, mit QNG bis zu 150.000 €. Anleger nutzen Programm 298. Antrag, Kaufvertrag und etwaige aufschiebende Bedingungen stimmen Sie früh mit Ihrer Bank ab. Förderung kann erst nach Zusage verbindlich eingeplant werden.
Quelle: KfW 297/298, geprüft am 02.10.2026. Konditionen und Mittelverfügbarkeit können sich ändern; kein Rechtsanspruch auf Förderung.
Abschreibung für Kapitalanleger
Zusammen sind in den ersten vier Jahren bis zu 38,55 % der Gebäudekosten abschreibbar: So rechnet das BMF-Schreiben vom 21.05.2025 in Beispiel 7c, bei voller Nutzung beider Regeln, Kosten von höchstens 4.000 € je m² und Fertigstellung im Januar. Bei anderen Werten weicht es ab – rechnen Sie es im AfA-Rechner mit Ihren Zahlen nach. Das Steuerrecht bewertet am Ende Ihr Steuerberater.
Quellen: § 7 Abs. 5a EStG, § 7b EStG und BMF-Schreiben vom 21.05.2025, Beispiel 7c, geprüft am 02.10.2026. Keine Steuerberatung.
Degressive AfA, 5 % vom Restwert
Für Wohngebäude, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen hat oder die aufgrund eines Vertrags in diesem Zeitraum gekauft werden – beim Kauf bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung (§ 7 Abs. 5a EStG).
Sonder-AfA, vier Jahre bis zu 5 %
Zusätzlich zur regulären AfA für geeignete neue Mietwohnungen: Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029, Effizienzhaus 40 mit QNG, maßgebliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche und Bemessungsgrundlage höchstens 4.000 € je m² (§ 7b EStG).
Zehn Jahre vermieten
Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet werden. Ein Kauf zählt als neu, wenn er bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
Rechenbeispiel als Jahrestabelle
Modellbeispiel: neue Mietwohnung mit 75 m² und 300.000 € Gebäudekosten (4.000 € je m²), Fertigstellung im Januar, Grenzsteuersatz 42 %. Unter Annahme erfüllter Voraussetzungen zeigt die Tabelle Sonder-AfA und degressive AfA nach dem BMF-Schreiben. Abschreibung und modellhafte Steuerwirkung sind keine Renditezusage.
Baukosten 4.000 € je m²: unter der Grenze von 5.200 € je m².
| Jahr | Sonder-AfA | Degressive AfA | Gesamt | Steuerersparnis |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 15.000 € | 15.000 € | 30.000 € | 12.600 € |
| 2 | 15.000 € | 14.250 € | 29.250 € | 12.285 € |
| 3 | 15.000 € | 13.538 € | 28.538 € | 11.986 € |
| 4 | 15.000 € | 12.861 € | 27.861 € | 11.701 € |
| 5 | – | 9.218 € | 9.218 € | 3.871 € |
| 6 | – | 8.757 € | 8.757 € | 3.678 € |
| 7 | – | 8.319 € | 8.319 € | 3.494 € |
| 8 | – | 7.903 € | 7.903 € | 3.319 € |
| 9 | – | 7.508 € | 7.508 € | 3.153 € |
| 10 | – | 7.132 € | 7.132 € | 2.996 € |
Nicht enthalten: Solidaritätszuschlag, Kirchensteuer, Mieteinnahmen, Zinsen. Die Steuerersparnis ist Abschreibung mal Grenzsteuersatz und gilt, wenn sich der Verlust mit anderen Einkünften verrechnen lässt.
Grundlagen: BMF-Schreiben zu § 7b vom 21.05.2025, § 7b EStG und § 7 EStG (Stand 09/2026). Ein Rechenbeispiel, keine Steuerberatung.
Rechtsgrundlagen im Einzelnen
- Sonderabschreibung: bis zu 5 % im Jahr der Fertigstellung und den drei Folgejahren, ohne zeitanteilige Kürzung § 7b Abs. 1 EStG; BMF-Schreiben Rn. 61-63
- Baukostenobergrenze 5.200 € je m² (Bauantrag 2023 bis 2029); darüber entfällt die Sonder-AfA ganz § 7b Abs. 2 EStG; BMF-Schreiben Rn. 48
- Bemessungsgrundlage der Sonder-AfA höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche § 7b Abs. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 59-60
- Fläche für die Kostenprüfung: Nutzfläche in sinngemäßer Anwendung der Wohnflächenverordnung, mit Neben- und Garagenflächen Wohnflächenverordnung; BMF-Schreiben Rn. 49-52
- Degressive AfA: 5 % vom jeweiligen Restwert (Bau oder Kaufvertrag zwischen 1.10.2023 und 30.9.2029) § 7 Abs. 5a EStG
- Lineare AfA für Wohngebäude ab Fertigstellung 2023: 3 % im Jahr § 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG
- Jahre 1 bis 4: Sonder-AfA und reguläre AfA parallel; ab Jahr 5 wird vom Restwert nach allen Abschreibungen weiter abgeschrieben § 7a Abs. 9 EStG; BMF-Schreiben Rn. 65-66, Beispiel 7c
- Vermietung zu Wohnzwecken im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und den neun Folgejahren § 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG; BMF-Schreiben Rn. 68
- Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) § 7b Abs. 2 Nr. 2 EStG
- Verkauf vor Ablauf der 10 Jahre: schädlich, wenn der Gewinn nicht steuerbar ist (dann Rückgängigmachung), sonst bei Weitervermietung unschädlich § 7b Abs. 4 EStG; § 23 EStG; BMF-Schreiben Rn. 71-73
- Nachträgliche Kosten, die die Obergrenze in den drei Folgejahren überschreiten, machen die Sonder-AfA rückgängig § 7b Abs. 4 EStG; BMF-Schreiben Rn. 77
- KfW-Kredit Klimafreundlicher Neubau: 297 private Selbstnutzer, 298 Vermieter und andere berechtigte Antragsteller; bis 100.000 €, mit QNG bis 150.000 € je Wohneinheit; Antrag über die Hausbank, vorbehaltlich Förderbedingungen und verfügbarer Bundesmittel KfW-Programme 297 und 298, Merkblatt
Welche Risiken Käufer kennen sollten
Fristen
Bauantrag beziehungsweise Bauanzeige, Baubeginn, Kaufvertrag und Fertigstellung haben jeweils eine eigene Bedeutung. Bei einer Verzögerung müssen die Voraussetzungen neu geprüft werden; frühere Antrags- und Vertragsdaten verschieben sich dadurch nicht automatisch.
Zehn Jahre Vermietung
Die entgeltliche Wohnraumvermietung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den neun Folgejahren den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen. Ein Nutzungswechsel oder Verkauf kann zur Rückgängigmachung der Sonder-AfA führen. Lassen Sie Änderungen vorab steuerlich prüfen.
Kostengrenze
Wird die maßgebliche Kostengrenze von 5.200 € je m² durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten in den drei Jahren nach Ablauf des Anschaffungs- oder Herstellungsjahres überschritten, ist die Sonder-AfA rückgängig zu machen (§ 7b Abs. 4 EStG).
Steuervorteil ist keine Rendite
Kaufpreis, Miete und Finanzierung müssen auch ohne Abschreibung tragen – die Steuerwirkung hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Für wen KfW 40 QNG passt
Kapitalanleger
Für Anleger zählen Kaufpreis, Vermietbarkeit, laufende Kosten und Finanzierung gemeinsam. Mögliche Abschreibungen berechnen wir als Szenario; die persönliche Anwendung prüft Ihre Steuerberatung. Vermieter können bei erfüllten Voraussetzungen KfW 298 beantragen.
Selbstnutzer
Die hier beschriebenen vermietungsbezogenen Abschreibungen gelten nicht für die eigene Wohnung. Private Selbstnutzer können die Voraussetzungen von KfW 297 und Familien gegebenenfalls von KfW 300 prüfen lassen.
Was ich vor dem Kauf prüfe
Siegel und Stufe
Wir klären, ob ein endgültiges QNG-Zertifikat vorliegt oder die Zertifizierung noch geplant ist. Stufe, Gebäudebezug und offene Nachweise müssen nachvollziehbar sein.
Effizienzhaus-Nachweis
Die Bestätigung der Energieeffizienz-Experten, auf die sich der KfW-Antrag stützt.
Die Daten, an denen alles hängt
Bauantrag, Baubeginn, Fertigstellung und Kaufvertrag – sie entscheiden, ob Förderung und Abschreibung greifen.
Kosten je Quadratmeter
Wir stellen die maßgeblichen Kosten für die Prüfung durch Ihre Steuerberatung zusammen. Grundstücksanteil, Nebenkosten und gesetzliche Kostenabgrenzung müssen berücksichtigt werden; der Gesamtangebotspreis je m² allein reicht nicht.
Fragen zu KfW 40 QNG
Kurz beantwortet – Stand September 2026.
Ist KfW 40 QNG dasselbe wie KfW 40 Plus?
Nein. KfW 40 QNG beschreibt ein Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. Für den höheren Kreditbetrag und die Sonder-AfA müssen zusätzlich die jeweils geltenden Programm- beziehungsweise Gesetzesvoraussetzungen erfüllt sein.
Gilt die Förderung auch beim Kauf?
Der Kredit für den Klimafreundlichen Neubau gilt für neu gebaute Wohngebäude, auch beim Ersterwerb. Die genauen Bedingungen stehen im Merkblatt der KfW – ich gehe sie mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben.
Wann lohnt sich KfW 40 QNG für Anleger?
Wenn Sie vermieten wollen und die Daten passen: Bauantrag im begünstigten Zeitraum, Baukosten unter der Obergrenze, zehn Jahre Vermietung. Ob es sich für Sie rechnet, klärt Ihr Steuerberater mit den Unterlagen, die ich vorbereite.
Finden Sie KfW-40-QNG-Objekte bundesweit?
Wir beraten bundesweit. Ob in Ihrer Wunschregion ein passender Neubau verfügbar ist, klären wir persönlich. Hinterlegen Sie Ihr Suchprofil, damit wir Anlageziel und aktuelle Angebote abgleichen können.
Beratungstermin vereinbaren.
Wir besprechen Ihr Vorhaben, die Förderung und passende Objekte – persönlich, per Telefon oder Video.